花都区正规的租赁合同纠纷律师顾问诚信企业「广州合拓」孙芸芸身高

广州因道路施工或修地铁，承租z人能要求减少租金吗？

张静律师解答：可以。道路施工的确会影响路边商铺的经营。如下面这个案件，因道路施工承租z人要求每少5000租金，出租z人虽未书面同意但仍收了租金，后出租z人以承租z人擅自减少租金为由主张承租z人违约，法z院就不予支持。

判z决书节选：

关于高某、万某酒家是否应该向沙某厂支付减少的租金130000元及因擅自减少租金及逾期缴交租金而产生的滞纳金63280元的问题。由沙某厂提交的租金缴纳明细表可见,自2016年9月起至今,高某每月向沙某厂支付的租金为75000元,且从2017年10月起改由林某向沙某厂每月支付租金75000元。故高某、林某已向沙某厂按照75000元/月的租金标准支付租金已长达两年之久,已形成了比较稳定的交易习惯,且道路施工的确给高某、林某经营造成一定的影响和损失,高某、万某酒家方要求减少租金5000元亦符合事实常理,为此,法z院认为沙某厂已默认了该租金每少5000元的口头约定行为,高某、林某已交齐租金,要求滞纳金也缺乏事实和法律依据,故法z院对于沙某厂要求高某、万某酒家向沙某厂支付减少的租金130000元及因擅自减少租金及逾期缴交租金而产生的滞纳金63280元的诉z讼请求均不予支持。

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广州承租的房屋管道爆裂浸水，由谁负责维修和赔偿？

张静律师解答：要鉴定管道爆裂的原因，由过错人担责。但也可能无法查出管道爆裂的原因，鉴定也鉴定不出来。如下面这个案件，商铺天花板的排污管道爆裂，法z院委托了3家鉴定公司，都表示技术受限无法鉴定出漏水原因。终法z院判z决根据租赁合同的约定，由承租z人自己承担维修责任。

判z决书节选：

根据《合同法》第二百一十六条:“出租z人应当按照约定将租赁物交付承租z人,并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”,涉案物业天花板上的污水管道爆裂事故的发生是由于地底一米以下的公共管道堵塞导致,中某公司对于事故的发生本身并无过错,故管道维修的合理期间,因中某公司未能正常使用涉案物业进行经营,该期间属于租赁物不适租的期间,该情形可参照《合同法》第二百二十一条规定出租z人因维修租赁物影响承租z人使用,应当相应减少租金或者延长租期的处理原则进行处理,即维修合理期间内的租金可予以减免。对于管道维修的合理期间,考虑到管道维修过程中,需要查明污水管道爆裂的原因并需要协调物业公司进行配合,同时还需要对在污水管爆裂事故中受到污损的室内装修进行翻新等,故酌情认定维修的合理期间为2018年1月30日至2018年2月28日。由于中某公司未积极主动履行合同约定的维修义务,2018年2月28日以后的租金中某公司仍应支付给崔某。对于崔某主张的逾期支付租金的违约金,本案是由于涉案物业发生污水管爆裂事故,双方对于受事故影响期间的租金是否应当支付存在争议,故中某公司未缴纳2018年3、4月份租金并非故意拖欠且事出有因,故对崔某主张的违约金不予支持。

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广州承租z人没有转租权擅自转租还能退押金吗？

张静律师解答：不能了。如下面这个案件，承租z人擅自转租后被断电，起诉出租z人赔偿并退押金，就败诉了。

判z决书节选：

法z院认为, 林（承租z人）某、朱某（出租z人）签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政z法规的强制性规定,是合法有效的合同,双方均应切实履行。根据合同约定,未经朱某同意,林某不能改变该租赁物业的结构及装修,不得将该租赁物业转租;在租赁期满前,林某单方面提前终止合同或提前办理退租手续,则视为林某违约,朱某将不退还合同履约保证金(押金)。从林某与杜某所签订《餐饮承包经营责任合同》的内容看,该合同名为承包经营合同,实为租赁合同。林某在承租期间,于2019年2月27日将涉案商铺转租给杜某,并将涉案商铺交给杜某进行装修,朱某知道后明确表示不同意,之后杜某停止装修。林某提交的证据不能证明2019年3月7日的停电是朱某所致,故法z院对林某的该事实主张不予采纳。据此,导致合同未能继续履行的原因在于林某未经朱某同意转租,林某的行为已经构成违约,且林某直至2019年5月19日才将涉案商铺交还给朱某,也无证据反映林某的经营损失,故林某要求朱某退还押金、租金及赔偿经营损失,缺乏依据,不予支持。

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